Minuta en Perú: qué es, partes, quién la firma y diferencia con la escritura pública

La minuta es el documento privado, redactado y firmado por un abogado, que contiene el texto íntegro del acto o contrato que las partes quieren formalizar ante un notario. El notario la revisa y la inserta en el cuerpo de la escritura pública ante notario, que es el instrumento que sí se incorpora al protocolo notarial y sirve para inscribir el acto en Registros Públicos.

Si vas a comprar un inmueble, constituir una empresa, hipotecar un bien o donar una propiedad, la minuta será lo primero que te pidan. En esta guía verás qué es, para qué sirve, cuáles son sus partes, quién puede firmarla, cuándo no hace falta y cómo se pasa de la minuta a la escritura pública.

Resumen rápido

• La minuta es un documento privado; la escritura pública es un instrumento público notarial.
• La minuta la autoriza un abogado colegiado, no el notario.
• No todos los actos exigen minuta: por ejemplo, los poderes y el reconocimiento de hijos pueden extenderse sin ella.
• La minuta, por sí sola, no reemplaza a la escritura pública cuando la ley exige esta formalidad.
• Puedes ubicar notarías en tu distrito con el buscador de notarías cerca de mi ubicación.

¿Qué es una minuta en Perú?

En el lenguaje notarial peruano, la minuta es el escrito previo en el que las partes dejan constar su voluntad: quiénes son, qué acto celebran, cuál es el objeto, el precio o los aportes, y las condiciones acordadas. Está pensada para que el notario la copie íntegramente en la escritura pública. La Ley del Notariado, el Decreto Legislativo 1049 publicado en la Plataforma del Estado Peruano, establece que el cuerpo de la escritura contiene la declaración de voluntad de los otorgantes, incluida en una minuta autorizada por letrado (art. 57).

Eso explica dos características clave. Primero, la minuta es un documento privado: se firma entre las partes y el abogado, sin que el notario la autorice como instrumento público. Segundo, su función es preparatoria: recoge el acuerdo con rigor jurídico para que el notario lo eleve a escritura pública.

No confundir con otros significados de «minuta»

La palabra tiene otros usos que aparecen en buscadores, pero que no son el tema de esta guía: la minuta de reunión (un resumen de los acuerdos de una junta de trabajo), la minuta legislativa (el proyecto aprobado por una cámara y enviado a la otra, en algunos países) y la minuta como menú o lista de comidas. Aquí hablamos de la minuta notarial, la que se presenta ante una notaría para formalizar un acto jurídico.

¿Para qué sirve una minuta?

La minuta sirve para tres cosas concretas:

• Dejar por escrito el acuerdo completo antes de la firma ante notario, con cláusulas redactadas por un profesional del derecho.
• Dar al notario el texto base de la escritura pública, que se inserta de forma literal.
• Ordenar los datos y documentos del acto (identidad de las partes, descripción del bien, forma de pago, aportes de capital) para que la calificación notarial y el posterior ingreso a Registros Públicos sean más ágiles.

Actos que suelen pasar por minuta

• Compraventa de inmuebles (casas, departamentos, terrenos).
• Constitución de sociedades como SAC o SRL, y de EIRL.
• Hipotecas y su levantamiento.
• Donaciones de inmuebles u otros bienes registrables.
• Anticresis, permutas y usufructo sobre bienes registrables.
• Transferencias de vehículos cuando se formalizan por escritura pública.

¿Quién redacta y firma la minuta?

La minuta debe ser autorizada por un abogado, es decir, un letrado colegiado que la firma y consigna su número de colegiatura. Los otorgantes (las personas que celebran el acto) también la suscriben. El notario no redacta la minuta como parte de su función de dar fe: recibe la minuta ya autorizada, la califica y la incorpora a la escritura.

Por eso es habitual que el abogado de las partes, o el estudio jurídico que las asesora, prepare la minuta antes de ir a la notaría. Los honorarios del abogado son independientes de los derechos notariales.

¿Cuándo no se necesita minuta?

No todos los actos exigen minuta. El artículo 58 del Decreto Legislativo 1049 enumera supuestos en los que la escritura pública puede extenderse sin ella, entre ellos los poderes y el reconocimiento de hijos. En esos casos el notario redacta directamente el instrumento. Si tu trámite es de poder, revisa nuestra guía sobre el poder general y poder especial ante notario.

También hay vías de constitución de empresas que cambian el recorrido tradicional:

• Para sociedades anónimas, sociedades anónimas cerradas, sociedades de responsabilidad limitada y EIRL que se inscriben en el Registro de Personas Jurídicas de Lima y Callao, SUNARP dispuso desde el 25 de mayo de 2020 que el parte notarial se expida con firma digital y se tramite por el SID-SUNARP según la Resolución 045-2020 publicada en El Peruano. El notario sigue interviniendo; lo que cambia es el medio digital de presentación.
• La Sociedad por Acciones Cerrada Simplificada (SACS) puede constituirse en línea y sin escritura pública, según la información oficial de SUNARP sobre el servicio para constituir una SACS. En esa vía no hay circuito minuta-notario.

Partes de una minuta

Aunque cada acto tiene sus particularidades, una minuta bien elaborada suele organizarse así:

1. Encabezado y solicitud al notario. Se dirige al notario pidiéndole que extienda la escritura pública en su registro y que la autorice.
2. Comparecientes. Nombres completos, documento de identidad, nacionalidad, estado civil, ocupación y domicilio de cada otorgante, y su representación si actúan en nombre de otra persona o empresa.
3. Antecedentes. El origen del derecho o bien: por ejemplo, la partida registral del inmueble y su titularidad.
4. Cláusulas del acto. El objeto, el precio o los aportes, la forma y oportunidad de pago, las obligaciones de cada parte, las garantías y las condiciones especiales.
5. Declaraciones y cláusulas de cierre. Entrega del bien, gastos, domicilio para notificaciones y solución de controversias, cuando corresponda.
6. Fecha, firmas y autorización del abogado. Firma de los otorgantes y firma del letrado con su número de colegiatura.

Esta lista describe la estructura general; no es un modelo para copiar. La redacción concreta depende del acto, de las partes y del bien, y conviene que la revise un abogado.

Minuta y escritura pública: diferencias

El Decreto Legislativo 1049 define la escritura pública como el documento incorporado de forma matriz al protocolo notarial, autorizado por el notario, que contiene uno o más actos jurídicos (art. 51). Su estructura incluye una introducción (art. 54), un cuerpo donde se inserta la declaración de voluntad (art. 57) y una conclusión (art. 59) con la fe de lectura, la ratificación de los otorgantes, las firmas y la constancia de las acciones de control y debida diligencia en materia de prevención del lavado de activos. Para ampliar este tema, consulta cómo funciona la Ley del Notariado en el Perú.

¿Qué validez tiene una minuta?

La minuta es un documento privado válido como constancia del acuerdo entre las partes, pero no reemplaza a la escritura pública cuando la ley o el propio convenio exigen esa formalidad. En ese caso, el Código Civil peruano en su última edición oficial del SPIJ reconoce que las partes pueden compelerse recíprocamente a cumplir la formalidad requerida (art. 1412). Dicho de otro modo: quien firmó una minuta puede exigir a la otra parte que concurra a la notaría para elevarla a escritura pública.

La consecuencia práctica es importante: sin escritura pública, el acto no podrá inscribirse en Registros Públicos cuando se trata de un bien o derecho registrable. Si necesitas orientación para una situación particular, consulta con un abogado antes de pagar el precio o entregar el bien.

De la minuta a la escritura pública: paso a paso

1. Define el acto y reúne los documentos. Documentos de identidad, partida registral o título del bien, y los datos del acto (precio, medios de pago, aportes).
2. Encarga la minuta a un abogado. Revisa que los datos de las partes y del bien coincidan con los documentos.
3. Firmen la minuta. Los otorgantes y el abogado, con su número de colegiatura.
4. Preséntala a la notaría. El notario revisa que el acto sea legal y que la documentación sea coherente.
5. Firma de la escritura. El notario verifica la identidad de los otorgantes (la ley prevé la comparación biométrica de huellas con RENIEC cuando hay acceso a internet), lee la escritura y los otorgantes la suscriben.
6. Pago de derechos notariales. Revisa la referencia de costos en nuestra página de aranceles notariales por trámite.
7. Obtén el parte o testimonio e inscribe. Con ese documento se presenta el acto ante SUNARP cuando corresponde.

Minuta según el tipo de acto

Minuta de constitución de empresa

Contiene el pacto social y el estatuto: denominación, objeto social, capital y aportes, socios, órganos de administración y reglas de funcionamiento. Es el primer documento de todo el trámite societario. Si estás evaluando qué tipo de empresa conviene, revisa los pasos para constituir una empresa en Perú y compara la sociedad anónima cerrada ante notario, la sociedad comercial de responsabilidad limitada y la empresa individual de responsabilidad limitada. Para conocer el recorrido digital, la plataforma oficial es el servicio SID-SUNARP para constituir una empresa. El elemento de identidad de la sociedad también se define en este documento: aprende a elegir la razón social de tu empresa.

Minuta de compraventa de inmueble

Recoge a vendedor y comprador, la descripción del inmueble con su partida registral, el precio, la forma de pago y la entrega. Es el caso más frecuente de minuta en Perú. Cuando el bien es un vehículo, el procedimiento tiene sus propias reglas: consulta la guía de transferencia vehicular ante notario.

Minuta de otros actos

Donaciones, hipotecas y su levantamiento, anticresis, permuta de bienes ante notario y usufructo de bienes inmuebles siguen el mismo esquema: minuta de abogado, escritura pública y, cuando corresponde, inscripción registral.

Errores frecuentes al preparar una minuta

• Datos de identidad incompletos o desactualizados, sobre todo el estado civil, que puede cambiar quién debe intervenir en un acto sobre un bien.
• Descripción imprecisa del bien: partida registral, área, linderos o ubicación que no coinciden con Registros Públicos.
• Forma de pago poco clara: conviene detallar montos, fechas y medios de pago, porque el notario deja constancia de los controles de prevención de lavado de activos.
• Firmas faltantes: omitir la firma del abogado o su número de colegiatura.
• Considerar la minuta como documento final: la minuta prepara el acto, pero no lo reemplaza si la ley exige escritura pública.
• No revisar documentos de representación cuando alguien actúa por otra persona; si es tu caso, revisa también la diferencia entre carta poder simple y poder notarial.

Preguntas frecuentes sobre la minuta

¿Qué es una minuta y para qué sirve?

Es un documento privado, redactado por un abogado, que contiene el acuerdo completo de las partes para que el notario lo inserte en la escritura pública. Sirve para formalizar actos como compraventas, constitución de empresas, hipotecas y donaciones.

¿Quién debe firmar una minuta?

La firman los otorgantes del acto y la autoriza un abogado colegiado, quien consigna su número de colegiatura. El notario no la autoriza: la recibe y la incorpora en la escritura.

¿Es lo mismo minuta que escritura pública?

No. La minuta es un documento privado preparatorio; la escritura pública es un instrumento público notarial que se incorpora al protocolo y que, en la mayoría de actos sobre bienes registrables, es la que se inscribe en SUNARP.

¿Todas las escrituras públicas requieren minuta?

No. El artículo 58 del Decreto Legislativo 1049 enumera supuestos en que no es exigible, como los poderes y el reconocimiento de hijos. Algunas vías de constitución de empresas, como la SACS, tampoco usan escritura pública.

¿La minuta sirve para inscribir una propiedad en SUNARP?

Por sí sola, no, cuando la ley exige escritura pública. Primero se eleva la minuta a escritura pública ante notario y luego se presenta el parte o testimonio al registro.

¿Cuánto cuesta hacer una minuta?

El costo depende de los honorarios del abogado que la redacta, que son libres. Los derechos de la escritura pública son aparte; puedes revisar una referencia en nuestra página de aranceles notariales. Pide siempre un presupuesto por escrito.

¿Qué es una minuta de reunión?

Es un resumen de los temas tratados y los acuerdos de una reunión de trabajo. No tiene relación con la minuta notarial que se usa para formalizar contratos y actos societarios.

Encuentra una notaría para elevar tu minuta a escritura pública

Cuando tengas la minuta firmada, el siguiente paso es acudir a una notaría. Usa el buscador de notarías cerca de mi ubicación para ubicar la más cercana, o conoce los colegios de notarios del Perú si necesitas verificar la información de un notario.

Fuentes oficiales consultadas

• Decreto Legislativo 1049, Ley del Notariado (Plataforma del Estado Peruano, MINJUS)
• Decreto Legislativo 1232, que modifica el Decreto Legislativo 1049 (El Peruano)
• Código Civil, edición oficial vigente (SPIJ-MINJUS)
• Resolución 045-2020-SUNARP/SN sobre partes notariales de constitución y SID-SUNARP (El Peruano)
• Constituir tu empresa a través del SID-SUNARP (Plataforma del Estado Peruano)
• Constituir tu empresa como SACS (SUNARP, Plataforma del Estado Peruano)
• Elaborar un acto constitutivo (minuta), trámite del Ministerio de la Producción

Este artículo es informativo y no constituye asesoría legal. La normativa puede cambiar y cada caso tiene particularidades: consulta con un abogado o con una notaría antes de firmar cualquier documento.