¿Qué es el Contrato de Arrendamiento? Guía Completa para Perú

Alquilar una casa, un local comercial o cualquier otro bien es, jurídicamente, celebrar un contrato de arrendamiento. Es uno de los contratos más comunes del día a día, y sin embargo pocas personas conocen un detalle que puede ahorrarles meses de proceso judicial: incluir una cláusula específica en el contrato puede acortar drásticamente el tiempo para recuperar un inmueble si el inquilino deja de pagar o no lo desocupa al vencer el plazo.

En esta guía te explicamos qué es el contrato de arrendamiento según el Código Civil peruano, sus elementos y obligaciones, y cómo funciona el desalojo con intervención notarial que regula la Ley N° 30933.

¿Qué es un contrato de arrendamiento?

El artículo 1666 del Código Civil peruano define el arrendamiento como el contrato por el cual el arrendador se obliga a ceder temporalmente al arrendatario el uso de un bien a cambio de una renta convenida. En el lenguaje cotidiano lo llamamos «alquiler», pero su nombre técnico y el régimen legal que lo gobierna —artículos 1666 al 1712 del Código Civil— es el del arrendamiento. Puede recaer sobre bienes muebles o inmuebles: una casa, un local comercial, un terreno o incluso un vehículo.

Elementos esenciales de un contrato de arrendamiento

• Las partes: el arrendador (quien cede el uso del bien) y el arrendatario (quien lo recibe y paga la renta), plenamente identificados.
• El objeto: el bien arrendado, descrito con el mayor detalle posible —en el caso de inmuebles, con su ubicación exacta.
• La renta: el monto y la moneda acordados, así como la periodicidad de pago.
• El plazo: determinado o indeterminado, con fecha de inicio y, de ser el caso, de término.

Obligaciones del arrendador

El Código Civil establece varias obligaciones a cargo de quien alquila el bien, entre las principales:

• Entregar el bien arrendado con todos sus accesorios, en el plazo, lugar y estado convenidos (artículo 1678).
• Mantener al arrendatario en el uso pacífico del bien durante todo el plazo del contrato (artículo 1680, inciso 1).
• Realizar las reparaciones necesarias para conservar el bien en condiciones adecuadas de uso, salvo pacto distinto (artículo 1680, inciso 2).

Obligaciones del arrendatario

Del otro lado, los artículos 1681 al 1686 detallan las obligaciones de quien recibe el bien en arrendamiento, entre ellas:

• Recibir el bien, cuidarlo diligentemente y usarlo para el destino acordado en el contrato.
• Pagar puntualmente la renta en el plazo y lugar convenidos (a falta de pacto, cada mes, en el domicilio del arrendador).
• Pagar puntualmente los servicios públicos que beneficien al bien, conforme a las normas que los regulan.
• Devolver el bien al vencer el contrato en el mismo estado en que lo recibió, sin más deterioro que el del uso ordinario.

Plazo y resolución del contrato por falta de pago

El artículo 1697 del Código Civil establece las causales que permiten resolver el contrato, siendo la más frecuente la falta de pago: si el arrendatario no pagó la renta del mes anterior y se vence otro mes, más quince días adicionales, el arrendador puede solicitar la resolución del contrato. Una de las formas para hacerlo, conforme al artículo 1429 del Código Civil, es mediante una carta notarial otorgando al arrendatario un plazo no menor de quince días para que cumpla con su obligación, bajo apercibimiento de que el contrato quede resuelto automáticamente si no lo hace.

¿El contrato de arrendamiento necesita escritura pública?

No, por regla general. El contrato de arrendamiento es válido incluso si se pactó de forma verbal o mediante un documento simple, sin necesidad de elevarlo a escritura pública. Sin embargo, esa misma flexibilidad es la que genera el problema que resuelve la siguiente sección: un contrato sin mayor formalidad ofrece pocas herramientas rápidas para recuperar el inmueble si algo sale mal.

Desalojo exprés: la cláusula de allanamiento a futuro (Ley N° 30933)

Aquí está el dato que más vale la pena conocer antes de firmar un contrato de arrendamiento en Perú. La Ley N° 30933, vigente desde abril de 2019, creó un procedimiento especial de desalojo con intervención notarial, pensado justamente para evitar los largos procesos judiciales tradicionales de desalojo. Para poder acogerse a esta ley, el contrato de arrendamiento debe cumplir con varios requisitos:

• Estar contenido en escritura pública otorgada ante notario, o en el Formulario Único de Arrendamiento de Inmueble destinado a Vivienda (FUA), creado por el Decreto Legislativo N° 1177.
• Individualizar el inmueble de manera inequívoca, con sus referencias exactas de ubicación.
• Incluir una cláusula de allanamiento a futuro: el arrendatario acepta de antemano que, si vence el plazo del contrato o incumple el pago de la renta, va a desocupar y restituir el inmueble.
• Incluir una cláusula de sometimiento expreso a la Ley N° 30933, aceptando la competencia del notario para constatar la causal de desalojo.
• Consignar una cuenta bancaria específica para que el arrendatario abone la renta pactada.

Cumplidos estos requisitos, el procedimiento funciona en dos etapas: el notario constata que efectivamente se dio la causal (vencimiento del plazo o falta de pago de dos meses y quince días, según el artículo 1697 del Código Civil), y luego el Juez de Paz Letrado del distrito donde se ubica el inmueble ordena y ejecuta el lanzamiento. No es un desalojo completamente sin intervención judicial, pero al eliminar la larga etapa de conocimiento que exige un proceso de desalojo ordinario, reduce considerablemente los tiempos frente a la vía tradicional.

Este es, además, uno de los pocos casos en los que formalizar el contrato mediante escritura pública desde el inicio tiene una ventaja práctica muy concreta para el propietario, más allá de la seguridad jurídica general que ya ofrece cualquier instrumento público.

Arrendamiento vs. arrendamiento financiero (leasing)

No hay que confundir el arrendamiento regulado por el artículo 1666 con el arrendamiento financiero o leasing, que el artículo 1677 del Código Civil remite expresamente a su legislación especial. El leasing es un producto financiero (normalmente ofrecido por bancos o entidades financieras) en el que, a diferencia del arrendamiento común, el arrendatario suele tener una opción de compra del bien al final del contrato. Además, la Ley N° 30933 excluye expresamente al arrendamiento financiero de su ámbito de aplicación: el desalojo notarial exprés no aplica a este tipo de contratos.

Preguntas frecuentes sobre el contrato de arrendamiento

¿Puedo usar el desalojo notarial si mi contrato ya está firmado sin esas cláusulas?

No directamente, pero la propia Ley N° 30933 permite que los contratos de arrendamiento anteriores a su vigencia se acojan a ella, siempre que las partes suscriban una adenda que cumpla con las mismas formalidades exigidas por la ley (cláusulas de allanamiento y sometimiento incluidas, y la misma formalidad del contrato original).

¿Qué pasa si el arrendatario no está de acuerdo con la causal que constató el notario?

El procedimiento de la Ley N° 30933 está diseñado para casos donde la causal (vencimiento de plazo o falta de pago) es objetivamente verificable. Si existe una controversia real sobre la validez del contrato o de la causal invocada, ese tipo de disputas se resuelve por la vía judicial ordinaria, no por este procedimiento especial.

¿El contrato de arrendamiento se puede renovar automáticamente?

Sí, si las partes lo pactan expresamente mediante una cláusula de renovación automática. De no incluirse, al vencer el plazo original el contrato no se renueva por sí solo, y continuar ocupando el bien sin un nuevo acuerdo puede generar controversias sobre su situación legal.

¿Vas a formalizar un contrato de arrendamiento?

Si quieres acceder a las ventajas del desalojo notarial exprés ante un eventual incumplimiento, la escritura pública desde el inicio es tu mejor opción. Encuentra la notaría más cercana a ti y consulta los requisitos específicos para tu caso.